Location meublée : que comprendre de la fiscalité ?

Une location meublée est un logement d’habitation meublé et mis en bail, qui permet au locataire de s’installer dès son arrivée. De ce fait, il doit contenir un minimum d’équipements cité par la réglementation. Mais ce qui nous intéresse ici, c’est la fiscalité qui entoure ce type de location.

Le régime fiscal de la location meublée

Un loueur en meublé dont les loyers (charges comprises) ne dépassent pas les 70 000 €/an, relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cela lui permet de bénéficier d’une réduction d’impôts. Les revenus locatifs ne sont en effet pas considérés comme des revenus fonciers (cas des locations vides). Considéré comme une entreprise, le bailleur se doit donc de remplir certaines obligations comptables.

Par ailleurs, les règles de déclaration et d’imposition varient en fonction de vos revenus locatifs. Il est même possible de bénéficier d’une exonération totale.

  • Un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut soit être imposé sur 50 % de ces recettes soit déduire de ses revenus les charges et les amortissements.
  • Pour un Loueur en Meublé Professionnel (LMP), le système de déduction prendra en compte l’ensemble de ses revenus locatifs. Si ce système d’imposition semble plus avantageux, il est tout de même soumis à des règles très strictes.

Il faut noter que pour les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes, l’abattement est majoré à 71 % et ceci jusqu’à un plafond de 170 000 €/an.

Quelles exonérations pour une location meublée ?

Dans le cadre d’une location meublée, il est possible de profiter d’une exonération d’impôts sous certaines conditions. Dans ce cas, vous n’aurez pas besoin de déclarer vos revenus locatifs.

Vous bénéficiez d’une exonération d’impôts si vous louez des pièces de votre résidence principale. Toutefois, pour que cela se fasse, les locaux mis en bail doivent servir d’habitation principale ou temporaire au locataire. En outre, ce dernier doit justifier d’un CDD d’usage ou d’un contrat de travail saisonnier. De même, si le contrat de location a été conclu en 2019, le montant du loyer par an ne doit pas dépasser les plafonds fixés au 1er janvier de chaque année.

Vous êtes également exonéré d’impôts si vous louez des chambres d’hôtes à des particuliers à la semaine ou au mois. Cependant, les revenus locatifs ne doivent pas excéder 760 € par an à l’exclusion des prestations secondaires tels que le petit déjeuner, le téléphone, le service de chambre, etc. Par contre, si en totalisant vos recettes locatives et les prestations annexes, vous dépassez le plafond annuel de 760 €, vous serez imposé sur cette base.

Quelles sont les taxes applicables à une location meublée ?

La location meublée est soumise à plusieurs taxes.

La Contribution Économique Territoriale

Le propriétaire d’une location meublée (professionnel ou non) est assujetti à la Contribution Économique Territoriale (CET). Cette taxe regroupe :

  • la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ;
  • et la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE).

La cotisation foncière des entreprises s’applique à tout individu ne bénéficiant pas des exonérations d’impôts prévues par la loi et qui pratique une activité professionnelle non rémunérée. Le principe est que toute location ou sous-location meublée est considérée comme une activité professionnelle à moins qu’elle soit expressément frappée d’exonération.

La taxe d’habitation

Elle est généralement due par le locataire à condition que celui-ci soit l’occupant du logement au 1er janvier de l’année en cours. Par contre, si les locaux font partie de la résidence personnelle du bailleur et qu’il peut en disposer en dehors des périodes de bail, c’est à lui qu’il revient de payer cette taxe. Cette dernière règle reste valable même si au 1er janvier de l’exercice en cours, le logement est occupé par un locataire.

La taxe foncière

Elle est due exclusivement par le propriétaire. Néanmoins, celui-ci peut réclamer à son locataire de lui régler la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM). Toutefois, cette dernière doit être incluse dans une clause expresse du contrat et rattachée aux charges réelles et forfaitaires.

Certaines locations meublées sont soumises à la taxe de séjour. Mise en place par les mairies dans les communes touristiques et les stations classées et récupérables sur le locataire, elle n’est pas systématique. Vous devez donc vous renseigner auprès des autorités communales du lieu où se situe votre logement pour savoir ce qu’il en est.

Les autres prélèvements sociaux

En dehors de l’impôt sur le revenu, les bénéfices issus de la location meublée sont soumis :

  • à la Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS)
  • à la Contribution Sociale Généralisée (CSG)
  • au prélèvement de solidarité.

L’ensemble de ces prélèvements sociaux représentent un taux d’imposition globale de 17,2 %. Par ailleurs, les propriétaires d’une location meublée professionnelle sont soumis à d’autres cotisations sociales tels que : l’assurance maladie, les allocations familiales, etc.

La taxe Apparu ou taxe sur les micro-logements

La taxe Apparu frappe les logements meublés d’une surface inférieure ou égale à 14 m², mis en location et localisés dans une zone tendue. Elle concerne en 2018 les habitations dont le loyer mensuel excède 41,95 €/m² de surface habitable (hors taxes).

Important :

Sous certaines conditions, le loueur en meublé peut être soumis à la TVA. C’est généralement le cas pour les bailleurs qui font de la location saisonnière et pour les résidences meublées avec services.