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Avant d'acheter ou de louer un logement, il est important de procéder à une évaluation précise, de celui-ci. En effet, la législation Française, définit des normes, en matière de superficie, pour les locaux, construits pour servir d'habitation.
Ces normes, permettent notamment de clarifier les mesures géométriques d'un logement. Des critères bien définis, sont disponibles dans la Loi Carrez et la Loi Boutin. En procédant au mesurage de son logement, l'acquéreur peut ainsi jauger de la conformité du logement. En cas de location ou d'achat, le propriétaire est tenu de mentionner la superficie exacte du logement, dans le contrat de bail.
La différence entre la surface privative et la surface habitable
La Loi Carrez
L'évaluation de la superficie d'un logement, est d'une importance capitale pour son acquéreur. Pour réglementer le secteur, et minimiser les risques d'abus de la part des bailleurs, des textes de loi ont été adoptés. La loi Carrez, oblige le propriétaire à calculer et à mentionner la superficie privative d'un lot ou d'un logement, dans le cadre d'une copropriété.
Cette loi, votée le 18 décembre 1996, protège, ainsi l'acquéreur, en cas d'abus. Avec cette contrainte légale, il arrive que certaines mesures indiquées dans le contrat de bail, ne correspondent pas à la surface réelle du logement.
Dans ce cas, l'acquéreur est en droit de réclamer une restitution du prix proportionnelle aux mètres carrés, supplémentaires déclarés. La loi Carrez ne concerne pour autant que les surfaces privatives, de logements, supérieurs à 8 m2. Ainsi, la Loi Carrez, équivaut à la surface de plancher d'un espace clos et recouvert. Ce calcul se fait après la déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d'escalier, les balcons et terrasses… Les pièces annexes telles que le garage ou la cave, y sont exclus, tout comme les surfaces d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres.
La Loi Boutin
En revanche, la Loi Boutin, dans son article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation, est beaucoup plus restrictive. À la différence de la Loi Carrez, la Loi Boutin définit les critères d'évaluation, en mètres carrés de la surface habitable. La surface habitable concerne exclusivement les pièces d'un logement, conçu pour abriter les occupants.
Son calcul se fera donc, à partir de l'intérieur nu des façades, d'une surface de plancher d'un niveau clos et couvert. Pour l'évaluation de la surface habitable, toutes les pièces sont prises en compte, y compris les w.-c. ; les débarras et les rangements. Cependant, on exclura : les salles combles non aménagées, les caves et sous-sols, les remises et garages, les terrasses, loggias et balcons, les vérandas et volumes vitrés, les locaux communs et les dépendances, les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.
La plupart de ces parties, seront prises en compte, dans le calcul de la surface privative. Ces deux types de calculs, sont utilisés fondamentalement pour les logements. Par contre, s'il s'agit de locaux commerciaux ou de hangars, on aura recours à la surface utile pondérée.
Procéder à l'évaluation d'un logement, peut déboucher sur des données inexactes. Que ce soit pour l'une ou l'autre des méthodes, il est préférable de faire appel à un géomètre. L'expertise du géomètre, permettra notamment de limiter les risques d'erreurs. Dans ce cas, sa responsabilité professionnelle est directement engagée, en cas de défaillance. Cependant, rien ne fait obligation de recourir aux services d'un professionnel. Ceci, est d'autant plus nécessaire pour les propriétaires.
Comment procéder pour chaque type de calcul ?
Calcul de la surface privative
Concrètement, le calcul de la surface privative d'un logement, ne prend en compte que les surfaces dont la hauteur sous plafond, mesure 1, 80 mètres. Les surfaces ou fractions de lots, inférieures ou égales à 8 m2, ne sont pas intégrées dans les normes fixées par la Loi Carrez. À moins, qu'ils fassent partie intégrante de l'unité d'habitation.
Ce qui veut dire qu'une pièce indépendante, détachée du reste de la maison, n'entre dans le dispositif de la surface habitable. Outre les pièces habitables de la maison, le calcul de la surface privative, prend aussi en compte : le sous-sol, le grenier et les salles combles, même non aménagées, les réserves et les remises. Et, enfin, la véranda.
Ce qu'il faut préciser, par ailleurs, c'est que le calcul de la surface privative doit être mis en annexe de la promesse de vente. Au cas échéant, et quand l'acte de vente, n'indique pas la surface privative, la Loi autorise l'acheteur à annuler l'opération. Ce cas de figure, se présente assez rarement.
Calcul de la surface habitable
Dans le cas du calcul d'une surface habitable, il s'agit de multiplier la largeur, par la longueur de chaque pièce habitable. Ce procédé permet notamment de parvenir à un résultat, exprimé en mètres carrés. Le calcul se fait à partir de l'intérieur des murs.
Au terme de cette opération, le résultat final, sera déterminé par l'addition des mesures des différentes pièces. C'est ce qui constituera la surface de plancher construite, du logement.
Par ailleurs, il est important de situer le contexte d'utilisation de ces différentes méthodes de calcul. La surface habitable, définie par la Loi Boutin, intervient fondamentalement, pour les cas de location. Tandis que, la surface privative, déterminée dans la Loi Carrez est notamment utilisée, pour les opérations de vente.
